Оспорят ли сделку?

[Averyanov]

Здравствуйте!
Покупатель купил квартиру у продавца. Два года спустя продавец сам подает на банкротство. Оспорят ли сделку с нижеследующими фактами?


1. Покупка у неаффилированного продавца, после долгого поиска на открытых площадках и переписок с разными продавцами
2. Реальные деньги после продажи своего единственного жилья за несколько месяцев до покупки
3. Перевод полной стоимости квартиры через аккредитив Сбера
4. Покупатель проверил по открытым источникам финансовое состояние продавца и никаких производств, споров, банкротств, обременений на момент сделки не было.
5. Покупатель фактически живет в приобретенной квартире все время после покупки.
6. Стоимость квартиры ниже рынка, но в пределах 10-20% (скидка за срочность). Кадастровая стоимость квартиры значительно ниже цены, за которую квартира была куплена покупателем.
7. Есть гарантии продавца в договоре купли продажи об отсутствии кредитов.
8. Квартира на момент продажи была в залоге у частного лица, также у данного залогодержателя продавцом был взят заем, равный примерно кадастровой стоимости квартиры. При этом залог в Росреестре не был зарегистрирован, но был отражен в ДКП. Заем был оперативно погашен из вырученных за продажу квартиры средств еще до подписания акта приема передачи. Залогодержатель подтвердил получение средств и отсутствие претензий в расписке.

 

[taypi]

Оспорят ли сделку с нижеследующими фактами?
3. Перевод полной стоимости квартиры через аккредитив Сбера
6. Стоимость квартиры ниже рынка, но в пределах 10-20% (скидка за срочность).

Если бы в данном случае была управляющей я, для того чтобы не оспаривать мне бы хватило двух этих пунктов.

 

[Sabeks]

По изложенным обстоятельствам оснований для успешного оспаривания сделки не усматривается. Позиция покупателя сильная.

Поскольку с момента продажи прошло два года, п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве (неравноценное встречное исполнение) не применяется. Остаётся п. 2 ст. 61.2, требующий доказать причинение вреда кредиторам, соответствующую цель продавца и осведомлённость покупателя.

В пользу покупателя свидетельствуют отсутствие аффилированности, приобретение квартиры на открытом рынке, документально подтверждённые расчёты, предварительная проверка продавца и фактическое проживание в квартире.

Скидка 10–20% сама по себе не доказывает подозрительность сделки. Верховный Суд в Обзоре № 12/2026 прямо указал на недопустимость формального процентного подхода к оценке неравноценности.

Погашение продавцом реального займа из полученных средств также само по себе не свидетельствует о недобросовестности покупателя. Однако указанный в ДКП заем следует оценивать с учётом обстоятельств осведомлённости покупателя.

Вывод: при подтверждении указанных обстоятельств правовых оснований для признания покупателя недобросовестным не видно. Перспективы оспаривания договора купли-продажи оцениваю как низкие.

С уважением,
SABEKS | Практика банкротных споров