Реализация имущества с обременениями

[Татьяна У.]

В пользу Должника вне рамок дела о банкротстве по виндикационному иску была истребована недвижка. Кредиторы просят срочно реализовывать его на торгах, не дожидаясь вступления Решения в законную силу. Мотивируют это тем, что всё равно к моменту начала торгов уже вступит.

Кто как думает, когда у управляющего появляется право выставлять недвижимость на торги :
• с момента вынесения судебного акта об истребовании этого имущества из чужого незаконного владения в пользу Должника? Имущество еще за Должником не зарегистрировано, да и акт не вступил в законную силу. Но ведь к моменту проведения торгов он уже вступит в силу.
• с момента вступления этого судебного акта в законную силу?
• с момента регистрации этого имущества в Росреестре за Должником (согласно ГК право собственности возникает с момента государственной регистрации в ЕГРП) . насколько правомерно выставление на торги имущества, право на которое еще по сути не за Должником

Недвижка непростая, с обременением в виде права аренды. Третье лицо имеет право пользоваться недвижкой до 2016 года. После продажи имущества на торгах этот договор автоматически расторгается (как никак конкурное производство, все ограничения и аресты снимаются) или обременение перейдет к покупателю. ?
Коллеги, будем благодарны, если поделитесь практикой и своим мнением.

 

[Николай1]

Добрый день,
для меня имущество реализуется в следующем порядке:
1. инвентаризация имущества, то есть находим то что есть и описываем
2. включение найденного в конкурсную массу. Если по документам имущество есть а в натуре я его не увидел, я не буду его инвентаризировать.
3. оценка (теперь необязательна)
4. выставление на торги и реализация

Следовательно, даже при наличии судебного акта, до реальной передачи вам имущества, я бы не стал проводить торги. Вдруг оно разрушено (если здание), а вы е8го на торги выставили на объект недвижимости. То что вы будете передавать покупателю? Вам же придется взыскивать уже стоимость с лица, которое обязано было передать вам имущество и т.д.

В обременении в виде аренды, не вижу препятствий, при условии обязательного отражения обременения в сообщении о торгах. Опять же, если арендатор не платит, то лучше расторгнуть договор и продаать чистый объект. А если платит, то удовлетворяйте текущие как можно дольше)

 

[Татьяна У.]

Спасибо, а как считаете с какого момента лучше проводить инвентаризацию, стоит ли дожидаться вступления решения в законную силу, затем регистрировать право собственности за Должником и только потом приступать к инвентаризации или можно в ином порядке?

 

[Николай1]

опять же, скажу так как сделал бы я (за правильность не ручаюсь)
сначала дожидаемся вступления решения в силу, потом инвентиризация, потом регистрация, отчуждение имущества только после регистрации.

объясню почему.
во-первых, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, но только если иное не предусмотрено законом (п.2 ст. 8 ГК РФ). В соответствии со п. 1 ст. 16 АПК Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Следовательно, право собственности на основании судебного решения о признании права возникает не с момента государственной регистрации права, а с момента вступления в законную силу решения суда.
В соответствии с законом о гос регистрации прав на недвижимое имущество без государственной регистрации права собственности в случае, даже если оно возникло в силу иного указания закона, вступить в сделки с третьими лицами в отношении такого имущества до регистрации права в ЕГРП нельзя.

во-вторых, что даже более важно для вас, вы право не приобретаете а восстанавливаете своё право (с учетом ваших слов о виндикационном требовании), следовательно судебный акт не наделяет вас новым правом подлежащим регистрации, а восстанавливает вас в ваших правах, путем погашения записи за ответчиком.

Значит, применительно к вам: право собственности будет восстановлено (приобретено) (тут уж как посмотреть) исключительно с момента вступления суд.акта в законную силу. После исполнения ответчиком требования о возврате (например отказ выселится, вывести свое имущество и т.д.) смело инвентаризуруйте имущество.
А вот для гос регистрации, исполнения требования о передаче в натуре не требуется, поэтому после получения суд.акта с синей печатью смело заносите его в росреестр для регистрации.
Следовательно в зависимости от расторопности сторон, сначала может быть проведена как инвентаризация, так и регистрация. Главное понимать что это не взаимосвязанные действия.

Оцениватьимущество можно после инвентаризации (до регистрации), выставлять на торги тоже (но упомянув что право собственно подтверждено судом), а вот передать имущетсво покупателю только после госрегистрации

 

[Татьяна У.]

Огромное спасибо! )