Перераспределение стоимости залога

[Костик]

Добрый день!

Возникла такая ситуация! Залог брался под 3 объекта: 2 помещения и квартиру. На данный момент введено КП и по оценке стоимость двух помещений уже превышает сумму залога. Возможно ли каким-то образом перенести стоимость квартиры на эти 2 помещения (например, увеличив их стоимость) и вывести ее из под удара. А после, воспользовавшись, правом выкупа залога после вторых торгов забрать эти помещения?

 

[Денис Лобаненко]

Возникла такая ситуация! Залог брался под 3 объекта: 2 помещения и квартиру. На данный момент введено КП и по оценке стоимость двух помещений уже превышает сумму залога. Возможно ли каким-то образом перенести стоимость квартиры на эти 2 помещения (например, увеличив их стоимость) и вывести ее из под удара.

Продать 2 заложенных помещения и полностью погасить требования залогодержателя - вот и нет залога квартиры.

А после, воспользовавшись, правом выкупа залога после вторых торгов забрать эти помещения?

Не понял.
Вы представляете банк?
Какое право выкупа после вторых торгов?

 

[Костик]

нет, не банк. Но ситуация такая: предприниматель взял ипотеку под залог 3-х объектов ,а ипотечная обанкротилась. А он уже помещения в нормальный вид привел и квартира его. И хотел бы выкупить их, заплатив сумму залога или даже немного больше. Но из-за того, что все обустроили-цена сейчас выше объектов стала. И плюс есть подозрения, что управляющий хочет квартиру себе выкупить продав ее дешево на публичке заинтересованной фирме.
А с помещениями: небольшая вероятность, что их кто-то выкупит по оценочной стоимости, даже на повторных торгах с уценкой в 10 процентов. Поэтому есть мысль воспользовавшись правом выкупить их после вторых торгов с дисконтом в 20 процентов. Эта сумма все равно покроет весь залог и даже больше.

 

[Денис Лобаненко]

Понятненько.
Дело ясное, что дело темное.
Общайтесь с АУ ипотечной компании..., пошукайте среди ее кредиторов, все зависит от них...
Предъявляйте иск о неотделимых улучшениях...

 

[Костик]

да уж тут дело темнее некуда ))
просто сейчас думаем варианты какие можно. Может быть кто-то сталкивался с таким. Например, есть мысль такая:
разделяем на 2 лота. 1-м выставляем помещения и ходатайствуем в суд, что за счет того, что произведены улучшения и цена увеличилась и уже превышает сумму залога, просим вывести 3-е помещенеие(квартиру) из конкурсной массы. Такое возможно?

 

[ЯВВ]

Да с чего бы Вы считаете это возможным?
Я Вас не понимаю, Вы кто? Какое право у Вас "разделять" что-то на два лота, если Вы не АУ ипотечной компании? От чьего имени Вы планы строите? Вывести из конкурсной массы что-то с указанием что типа стоимости остального имущества и так достаточно возможно (с моей точки зрения), если погашены ВСЕ требования кредиторов (включая текущие)...а Вы сравниваете только с залогом...
И еще раз:
Кто Вы?
Кто обанкротился, какая процедура, какие отношения с управляющим и его кредиторами?
Предоставьте все в суммах, может быть будет понятнее - кто у кого и сколько занимал, сколько отдали, сколько долг, сколько стоит каждый залог...
Потом продолжим

 

[Денис Лобаненко]

Насколько понял я, Костик - дебитор банкрота, поэтому и ответил:
"Общайтесь с АУ ипотечной компании..., пошукайте среди ее кредиторов, все зависит от них...
Предъявляйте иск о неотделимых улучшениях..."

 

[Костик]

так ,чтобы без путаницы буду говорить от себя и все по порядку:
я конкурсный кредитор, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Получается я имею право назначить порядок и условие проведение торгов. Изначально сумма ипотеки, которую я взял была скажем 10 млн под залог квартиры и двух помещений. Ипотечная компания обанкротилась. Введено конкурсное производство. На данный момент оценочная сумма двух помещений около примерно 15 млн. Если ставить лот на аукцион: 3 объекта, то это будет около 20 млн. Очень большая вероятность, что его никто не выкупит. Даже после повторных торгов. Получается можно будет воспользоваться правом забрать его себе. Но, с учетом всех снижений, цена получится около 16 млн. Что довольно-таки дорого единовременно.
Есть такая задумка: разделить это на 2 лота (2 помещения и квартиру),. выставив 2 помещения за 15 млн. Здесь также небольшая вероятность что кто-то их купит, поэтому после повторных торгов воспользоваться правом забрать эти залоговые помещения себе. Получается сумма выкупа будет около 12 млн. Значит надо будет доплатить всего 2 млн (т.к. сумма залога 10). А квартиру попытаться вывести из этой суммы через суд мотивируя тем, что продажа двух помещений покрыла сумму залога даже в большем объеме.

Страхи такие: обычные кредиторы лояльны КУ. КУ может после продажи 2-х помещений заявить, что обязательства по залогу исполнены и квартира уже пойдет как обычная конкурсная масса. В связи с этим он сможет ее продать на торгах, о которых мы и не узнаем, за копейки своей фирме.

В связи с этим получаются такие вопросы:
1. Возможно ли разделение на 2 лота этих объектов;
2. Возможно ли будет потом вывести эту квартиру через суд из конкурсной массы за счет более дорогой продажи тех двух помещений;

Примерно вот так.

 

[ЯВВ]

Эх, Костик-Костик...от Вас ждали деталей, а Вы указали извините полный бред...
Сначала я "конкурсный кредитор", потом сумма ипотеки, которую я взял...
Или Вы студент и Вам дали задачку, которую Вы не понимаете?
Или Вы не разбирающийся в банкротстве человек, который даже закона и ГК не открывал...
Жестко, но меня здесь поддержат, написан полный бред, ибо:
если Вы конкурсный кредитор, и у Вас в залоге три помещения, общая стоимость которых перекрывает сумму кредита, то Вам необходимо выставлять имущество на торги по частям (по единично), получив тем самым сумму денег, которую Вам должен банкрот. После такого получения судьба квартир или иного имущества (или денег) банкрота Вам должна быть неинтересна, если конечно Вы не честный рейдер
В связи с изложенным получаются такие ответы на вопросы:
1. Разделение трех заложенных объектов на три лота по инициативе залогового кредитора вполне возможно для реализации по частям, можно на два лота, можно на один - в общем рулит процессом залоговый кредитор.
2. Вывести квартиру - имущество банкрота из конкурсной массы невозможно, поскольку а) это противоречит интересам иных кредиторов (это все же имущество банкрота, а они тоже как и Вы хотят денюжку) б) это противоречит самой логике банкротства, когда в конкурсную массу включается все имущество должника... и повторюсь - после получения Ваших денег не все ли равно Вам как конкурсному кредитору кому уйдет квартира, которая не Ваша (Вы просто в свое время удачно оформили на нее залог)...пытаетесь нажиться на горе людей?

 

[Костик]

тут я даже и не обижаюсь ибо просто может не четко все объясняю, так как с залогом вобще сталкиваюсь первый раз, как и тот человек, чье это имущество. Поэтому пытаемся понять, что тут можно сделать и просим совета.
Может ошибка моя кроется в каком-то недопонимании первой части??
Смотрите, попробую еще раз.
Говорю, как от себя: у меня 3 помещения. Под них я взял ипотеку на 10 млн. Деньги пошли на обустройство этих помещений и часть в тот бизнес. Проценты по ипотеке выплачивались стабильно. И продолжались бы и дальше выплачиваться,но...на ипотечную компанию подали на банкротство и сейчас там ввели конкурсное. Получается эти мои помещения, которые я заложил, должны будут уйти с аукциона. Разве я получаюсь не залоговый кредитор?
Второе. На данный момент сумма оценки этих двух помещений (за счет улучшений и возросшей стоимости) уже составляет 15 млн, а если с квартирой, то около 18 млн. То есть даже продажа двух помещений уже перекрывает сумму залога. Но вероятность их продажи в том регионе за такую цену ничтожна мала. А я получается могу воспользоваться правом выкупа этой недвижимости со скидкой в 10 процентов, если повторные торги будут признаны несостоявшимися?
Вот на данный момент я правильно говорю??

 

[ЯВВ]

Нет, Костик, неправильно!
Если Вы взяли ипотеку, приобретя (или частично приобретя, а частично заложив) три помещения, то Вы не залоговый кредитор, поскольку ипотечная компания Вам ничего не должна, это Вы должны ипотечной компании, причем Ваши обязательства обеспечены залогом, НО!
Собственность на эти помещения на Вас? Следовательно у ипотечной компании тоже нет помещений, есть только Ваша срочная (если конечно платите вовремя) дебиторка...если в договоре ипотеки (и кредитном тоже) нет законных оснований для его расторжения, то Вашу дебиторку конкурсный управляющий ипотечной компании должен будет продавать (не помещения, они Ваши по свидетельствам ФРС и всего лишь обеспечивают Ваши обязательства перед кредитором-ипотечной компанией)... теперь Вы поправляйте там где я ошибся...
И не очень понятна фраза "и продолжали бы дальше выплачиваться (про проценты)" - вы прекратили платить Вашему кредитору? В таком случае Вы сами создали ситуацию, когда кредитор (как раз таки ипотечная компания) сможет получить решение суда о досрочном взыскании с Вас суммы задолженности и как раз об обращении взыскания на предметы залога. Но в таком случае продавать предметы залога будут пристава (и до этих событий по идее как до луны с учетом сроков судопроизводсва в судах общей юрисдикции)

 

[Костик]

вот, понятно где ошибка.....я получаю информацию через третьего человека и, как утверждают, они, каким-то образом они признаны как конкурсные кредиторы. Тогда сегодня попробую выяснить как это получилось. и тогда можно будет дальше смотреть. Спасибо за помощь!!!

 

[Денис Лобаненко]

Тогда сегодня попробую выяснить как это получилось

А чего тут пробывать?
Сайт ВАСи...
№ дела...
И все понятно
Транспарентность же

 

[ЯВВ]

И толерантность к новичкам тоже
Костик, Денис как часто бывает зрит в корень - у Вас корявым языком не получится объяснить то, что нужно нам для нормальной консультации, нужен или номер дела, или наименование (точное) должника с указанием кто мы в смысле за кого консультируем...а дальше будем спрашивать. И по возможности пустите за компутер человека, откуда берете данные - может быть у него что-то получится лучше чем у Вас, уж извините за прямоту

 

[Костик]

да вот номер дела и прислали наконец )) информацию пришлось аж выжимать...сейчас на выходных его почитаю и постараюсь до конца вникнуть, а уж если не пойму, то тогда дальше напишу. С коммуникациями плохо еще потому, что все трое находятся в разных субъектах...Спасибо за уже оказанную помощь!!

 

[Костик]

как только дали номер дела, ситуация сразу прояснилась! Если кто хочет ознакомиться, то вот ссылка:
http://kad.arbitr.ru/data/pdf/8de2b2a6-c6f2-45fb-ae27-979b03786600/A65-20487-2009_20101005_Opredelenie.pdf

Теперь смогу объяснить:

Изначально в реестре кредиторов был банк с 10 500 млн как обеспеченного залогом имущества должника. Они перекупают этот долг у банка. И входят в реестр требований вместо него. Получается у них сейчас 2 нежилых помещения и квартира. В нежилых помещениях они делают ремонт и приводят их в порядок. Сейчас должны состоятся торги по этому залоговому имуществу. Интерес: оставить эти 2 нежилых помещения, так как уже много в них вложено.

Отсюда 2 вопроса:
1. Можно ли выставить на торги только 2 помещения без квартиры?

2. Если покроется вся сумма долга, даже с избытком этой продажей, то получается квартира переходит просто в конкурсную массу ,так как обязательства считаются погашенными??

P.s и небольшой дополнительный вопрос:
Второй конкурсный управляющий подает жалобу на первого. Суд отстраняет второго конкурсного от исполнения обязанностей конкурсного управляющего по его ходатайству. Прекращается ли в этом случае производство по жалобе?

 

[ЯВВ]

Получается что не "у них сейчас" два нежилых помещения и квартира, а у банкрота сейчас два нежилых помещения и квартира...а они - всего лишь кредиторы третьей очереди, чьи обязательства обеспечены залогом (надеюсь я прав, исходя из "банк", "у них").
Вопросы:
Утвержден ли порядок продажи предмета залога? Кто утверждал, суд или залоговый кредитор? Когда состоятся торги, если они назначены? Короткий ответ (пока из изложенного) - если порядок продажи утвержден, и управляющий должника не ходил в суд с разногласиями, то продажа пойдет так, как утвердил залоговый кредитор (начальная цена утверждается судом). Если торги уже назначены, то Ваш первый вопрос не имеет смысла (равно как и в случае утверждения порядка продажи)...надо было спрашивать сразу при начале банкротства. При погашении задолженности перед залоговым кредитором прочее имущество равно как и денежные средства от его реализации переходят в конкурсную массу. Пока все, будет что еще добавить - пишите!
И по второму короткому вопросу - жалобу второй управляющий на первого подать не может, поскольку перестав быть управляющим, первый перестает быть субъектом правоотношений в деле о банкротстве (практики такой куча)...но если это не жалоба, а исковое заявление например о взыскании убытков, то автоматически ничего не прекращается, придет третий и все поставит на свои места...

 

[Костик]

Как раз на днях и должен утверждаться порядок продажи вместе с управляющим. И вот по этой фразе: "начальная цена утверждается судом" - это значит суд просто согласовывает или уменьшает (увеличивает) начальную цену, за которую залоговый кредитор хочет реализовать имущество. Я правильно понимаю?

а по второму вопросу получается очень странно. Это именно была жалоба на незаконные действия. Второго отстранили, но суд буквально на днях это не принял это во внимание и пока перенес заседание. Ладно, будем думать, что на следующем заседании все-таки прекратит производство.

 

[ЯВВ]

Давайте разжую (надеюсь получится) - управляющий и залоговый кредитор должны договориться о порядке продажи предмета залога (порядок включает в себя все существенные условия по ст. 110 ФЗОБ)...также существенную роль играет начальная цена торгов. Если управляющий и кредитор договариваются обо всем кроме цены (о ней отдельно) - порядок продажи (он еще может называться предложениями о порядке, сроках и условиях продажи) считается утвержденным. Если не договариваются - могут подождать и пообсуждать, могут каждый пойти в суд со своим порядком, а там уже кто первый - тот порядок предложил, кто второй - предлагает обоснованные разногласия (понятно что лучше быть первым ...как раз как продавать - вместе или отдельно, один из существенных условий порядка продажи.
Начальная цена по мнению Пленума ВАС определяется арбитражным судом с учетом оценки рыночной стоимости имущества, произведенной в конкурсном производстве. Чаще всего с этой оценкой совпадает. Оценку заказывает по закону конкурсный управляющий. Таким образом у конкурсного управлюящего есть неформальная возможность "повлиять" на рыночную стоимость (как вверх, так и вниз, оценка - штука гибкая)...суду, чтобы увеличить или уменьшить оценку - нужно еще очень постараться (при разногласиях), хотя у меня был момент, когда суд утверждая положение целиком (с ценой вместе) утвердил начальную стоимость выше рыночной на 10 процентов (но там и залоговый кредитор, и управляющий были не против)...
По управляющим - отстраненный конкурсный управляющий не может быть субъектом жалобы...только действующий, производство прекратят.
Теперь легче? Или остались невыясненные вопросы?

 

[Костик]

отлично!! теперь все кристально ясно!!! Спасибо!!