Передача в залог недвижимого имущества Продавцом после подписания договора купли-продажи

[Антон Федоров]

Уважаемые коллеги! Столкнулись с интересной ситуацией. Продавец после продажи недвижимого имущества, его фактической передачи и получением денег от Покупателя, но до момента гос. регистрации передал данное недвижимое имущество в залог банку в обеспечении кредита Покупателя. Залог зарегистрирован до момента регистрации перехода права собственности, переход также зарегистрирован, но позже регистрации залога.
В последствии договор купли-продажи был признан недействительной сделкой по ст.61.2 ЗоБа, однако имущество возвращается в конкурсную массу обремененное залогом.

Насколько правомерно передавать недвижимость Продавцом в залог после фактической передачи его Покупателю?

В п. 14 ранее действовавшего Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" было разъяснено, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Однако Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 было признано утратившим силу на основании Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 23 в связи с принятием нового Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в котором положение о недопустимости распоряжения продавцом предметом исполненного обязательства отсутствует.

Поделитесь соображениями на этот счет, а может практика такая у кого-нибудь была) Есть большое желание "очистить" недвижимость от залога.

 

[Антон Федоров]

Коллеги, неужели нет никаких мыслей по такому интересному вопросу?)

 

[Денис Лобаненко]

Есть большое желание "очистить" недвижимость от залога.

Как говорила в таких случая моя бабушка: "Хотеть не вредно".
ИМХО: не вижу оснований.

 

[Антон Федоров]

Как говорила в таких случая моя бабушка: "Хотеть не вредно".
ИМХО: не вижу оснований.

Т.е. Продавец фактически может злоупотреблять своим правом распоряжения до момента гос.регистрации путем передачи недвижимости в залог, аренду и т.п.?)
Суть до дела как раз в том, что "правильнее" было бы передать в залог недвижимость после регистрации перехода права его законным владельцем, т.е. Покупателем. В таком бы случае, коль договор купли-продажи признан недействительной сделкой, недействительной была бы признана и сделка по последующей передаче недвижимости в залог Покупателем; имущество вернулось бы в конкурсную массу в первоначальной виде, т.е. без обременений. Это видится вполне себе юридически логичным.
А в данном случае, как говорится "и волки сыты, и овцы целы" - Покупатель своего добился (кредит получен), а благодаря тому, что недвижимость передавалась в залог Продавцом после подписания договора купли-продажи (правомерность передачи ее в залог видится мне очень спорной), она еще и остается в залоге!

 

[Investmen]

Статья 335 ГК РФ "Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения". В данном случае банк поторопился, поскольку на тот момент покупатель не был собственником. Учитывая также последующее признание недействительным перехода права собственности к покупателю (залогодателю), ИМХО есть основания для оспаривания залога.
В случае передачи имущества в залог лицом, не являющимся его собственником, суды признают договоры о залоге ничтожными как не соответствующие закону (ст. 168 ГК РФ). постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.12 по делу № А38-1318/2011, Волго-Вятского округа от 03.02.12 по делу № А38-399/2011, Поволжского округа от 13.04.12 по делу № А55-9011/2011.

 

[Денис Лобаненко]

есть основания для оспаривания залога.

У кого?
Чьи права нарушены?

 

[Investmen]

У кого?
Чьи права нарушены?

Права нынешнего собственника имущества, т.е. предприятия-банкрота. Или наличие незаконно возникшего обременения никак не ущемляет его права?

 

[Денис Лобаненко]

Нынешний собственник имущества - Продавец, уже получивший деньги за переданный товар, но испытывающий желание получить их второй раз.
Вы считаете это тем интересом, на защиту которого должен встать суд?

 

[Investmen]

Нынешний собственник имущества - Продавец, уже получивший деньги за переданный товар, но испытывающий желание получить их второй раз.
Вы считаете, это тем интересом на защиту которого должен встать суд?

Денис, почему Вы решили что деньги во второй раз? Я так понимаю, что деньги продавцу пришлось вернуть, раз сделка признана недействительной. Основания для оспаривания - противоречие закону и нарушение прав - да, согласен, нужно 2 элемента в совокупности. Первый элемент присутствует бесспорно, 2 элемент - очень субъективен и зависит от фактических обстоятельств и правосознания судьи. А всех обстоятельств мы не знаем.

 

[Антон Федоров]

Нынешний собственник имущества - Продавец, уже получивший деньги за переданный товар, но испытывающий желание получить их второй раз.
Вы считаете, это тем интересом на защиту которого должен встать суд?

Продавец то деньги получил - это не оспаривается, вопрос в другом - сейчас деньги от продажи пойдут залоговому кредитору, т.е. фактически полученные когда то деньги от продавца и потраченные куда угодно, но только не кредиторам, "уйдут" в банк - разве это справедливо?

 

[Антон Федоров]

Статья 335 ГК РФ "Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения". В данном случае банк поторопился, поскольку на тот момент покупатель не был собственником. Учитывая также последующее признание недействительным перехода права собственности к покупателю (залогодателю), ИМХО есть основания для оспаривания залога.
В случае передачи имущества в залог лицом, не являющимся его собственником, суды признают договоры о залоге ничтожными как не соответствующие закону (ст. 168 ГК РФ). постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.12 по делу № А38-1318/2011, Волго-Вятского округа от 03.02.12 по делу № А38-399/2011, Поволжского округа от 13.04.12 по делу № А55-9011/2011.

Суть то как раз в том, что имущество в залог передал не Покупатель (в таком случае сделка была бы ничтожной), а Продавец. Только передача в залог произошла после подписания догвора купли-продажи, но до гос.регистрации перехода права. Вопрос в том, имел ли Продавец на это право

 

[Investmen]

А, залогодатель - продавец? Просто невнимательно прочитал, сбило с толку то, что кредит брал покупатель. А оспорить залог по тем же основаниям, что и договор к-п? От имени кредитора, например.

 

[Investmen]

Договором залога причинен вред имущественным правам кредиторов.

 

[Антон Федоров]

А, залогодатель - продавец? Просто невнимательно прочитал, сбило с толку то, что кредит брал покупатель. А оспорить залог по тем же основаниям, что и договор к-п? От имени кредитора, например.

Оспорить по ЗоБу (например по ст.61.2) практически нереально, т.к. нужно доказать, то, что сторона, т.е. банк, знала о признаках неплатежеспособности. Собственно говоря сделка купли-продажи и была признана недействительной по ст.61.2 - были налицо все условия - сделка между заинтересованными лицами, заниженная цена продажи, отчуждение имущества балансовой стоимостью более 20%, пользование имуществом после продажи и т.д.
Однако эти основания никак не подходят для признания недействительным договора залога, поскольку другой стороной является незаинтересованное лицо - банк.
Поэтому единственным основанием (как мне видится) является то, что Продавец после подписания договора купли-продажи был не вправе передавать имущество в залог. Конечно на момент совершения данных сделок стороны (и Продавец и Покупатель) были не против их совершения, поскольку фактически это было одно и тоже лицо. Но ситуация изменилась после введения конкурсного производства
Практики судебной плюс минус похожей найти не могу...

 

[Investmen]

По этому основанию (то, что передал в залог после подписания К-П), ИМХО не получится, поскольку, во-первых, сам договор к-п признан недействительным, во-вторых, как Вы сами правильно отметили, обе стороны проявили волеизъявление. Мне кажется, нужно все-таки смотреть в сторону причинения ущерба кредиторам и оспаривать с этой точки зрения. То, что банк не знал о признаках неплатежеспособности, исключает лишь презумпцию недобросовестности сделки, но не исключает возможность ее оспаривания в принципе. К тому же банк должен был знать об этом, проявляя заботливость и осмотрительность.

 

[всё не так]

Банк о залогодателе банкроте знал 100%, так как от имени залогодателя выступал КУ, но проверять соответствие договора КП ЗоБу не был обязан. Все не так однозначно. Как бы КУ под убытки не попал.

 

[Антон Федоров]

Банк о залогодателе банкроте знал 100%, так как от имени залогодателя выступал КУ, но проверять соответствие договора КП ЗоБу не был обязан. Все не так однозначно. Как бы КУ под убытки не попал.

Не так меня поняли - недвижимость была передана в залог до банкротства, и до подачи заявления о банкротстве, договора подписывал директор. Поэтому от имени залогодателя КУ не выступал. Это впоследствии была введена процедура КП, договор купли-продажи был признан недействительной сделкой со всеми вытекающими последствиями.

 

[Investmen]

В любом случае договор залога нарушает права кредиторов, и, судя по недействительности договора к-п, был также заключен исключительно с этой целью. Нужно будет только это доказать в суде.