Помогите обезопасить сделку

[Korobov78]

Приветствую всех знатоков права! У меня такая ситуация- почти 2 года назад купил дачу в снт (с участком, домом и другими строениями).
Много чего переделал, улучшил, правда чеков никаких не сохранил. Перед сделкой проверили продавца по судам и по приставам- все чисто, у мужа по приставам долгов тоже не было.
Недавно позвонила женщина у которой я покупал эту дачу и говорит что ее муж в процедуре банкротства, управляющий не на их стороне, могут начать оспаривать сделку. И тут я немного офигел. Стал изучать ЗОБ) Цена сделки была 3.6 млн, стал задавать себе вопрос- а докажу ли я что имел такой доход? Я ИП, продаю запчасти. Есть только налоговые декларации, в подтверждении моей финансовой состоятельности.
Но тут еще стал анализировать рынок и понял что если управляющий назначит свою экспертизу, то эта дача может вытянуть и на 6 млн рублей, так как разброс цен за кв.м. в этом снт от 10000 до 35000 за кв. Я купил за 12000 рублей за кв дом с участком. То есть могут оспорить мало того что по безденежности , так еще и по неравноценному встречному исполнению.
Что подскажете делать мне? очень не хотелось бы потерять этот объект...

 

[Мясников Андрей]

Что подскажете делать мне?

Самое правильное - найти специалиста в Вашем городе, показать все документы и работать с ним "вживую".
Мы здесь можем подсказать какие-то отдельные спорные моменты или нарисовать общие принципы доказывания Вашей добросовестости.
Но выработать полноценную линию защиты, учитывая нюансы сделки, в режиме онлайн довольно сложно.

 

[Акула777]

Как вариант попробовать " переписать " ( продать ) третьему лицу (добросовестный приобретатель )

 

[Kapues]

Как вариант попробовать " переписать " ( продать ) третьему лицу (добросовестный приобретатель )

Те же яйца, только в профиль.
Повесит на себя несписываемый долг в размере стоимости дачи. Ляпота.
Я бы сделал экспертизу сколько эта дача стоила на момент покупки. Я не думаю, что ТС деньги под подушкой хранил. Надо подымать выписки по счетам и смотреть, откуда деньги снимал. Суд же интересует не легальность их получение, а фактическое наличие на момент сделки.

 

[Stanislav AU]

Приветствую всех знатоков права! У меня такая ситуация- почти 2 года назад купил дачу в снт (с участком, домом и другими строениями).
Много чего переделал, улучшил, правда чеков никаких не сохранил. Перед сделкой проверили продавца по судам и по приставам- все чисто, у мужа по приставам долгов тоже не было.
Недавно позвонила женщина у которой я покупал эту дачу и говорит что ее муж в процедуре банкротства, управляющий не на их стороне, могут начать оспаривать сделку. И тут я немного офигел. Стал изучать ЗОБ) Цена сделки была 3.6 млн, стал задавать себе вопрос- а докажу ли я что имел такой доход? Я ИП, продаю запчасти. Есть только налоговые декларации, в подтверждении моей финансовой состоятельности.
Но тут еще стал анализировать рынок и понял что если управляющий назначит свою экспертизу, то эта дача может вытянуть и на 6 млн рублей, так как разброс цен за кв.м. в этом снт от 10000 до 35000 за кв. Я купил за 12000 рублей за кв дом с участком. То есть могут оспорить мало того что по безденежности , так еще и по неравноценному встречному исполнению.
Что подскажете делать мне? очень не хотелось бы потерять этот объект...

Если управляющий не докажет что вы родственники или еще как то почти по родтсвенному связаны с продавцом то вы в безопастности. Конечно игнорировать дело совсем не надо, поэтому юрист тут не помешает, так как при вашем молчании все таки могут умудрится и оспорить.

P.s. Если найденный юрист не будет знать ниже описанного - ищите другого.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 указано, что поскольку пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка), то для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:
а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;
б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;
в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63, согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:
а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;
б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве. Для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

 

[Kapues]

Если управляющий не докажет что вы родственники или еще как то почти по родтсвенному связаны с продавцом то вы в безопастности. Конечно игнорировать дело совсем не надо, поэтому юрист тут не помешает, так как при вашем молчании все таки могут умудрится и оспорить.

P.s. Если найденный юрист не будет знать ниже описанного - ищите другого.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 указано, что поскольку пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка), то для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:
а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;
б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;
в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63, согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:
а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;
б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве. Для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

Все зашибись, но сделка оспаривается по основанию безденежности или неравноценности как здрасте.

 

[Korobov78]

Те же яйца, только в профиль.
Повесит на себя несписываемый долг в размере стоимости дачи. Ляпота.
Я бы сделал экспертизу сколько эта дача стоила на момент покупки. Я не думаю, что ТС деньги под подушкой хранил. Надо подымать выписки по счетам и смотреть, откуда деньги снимал. Суд же интересует не легальность их получение, а фактическое наличие на момент сделки.

А экспертизу сделать самому, до оспаривания?
Выписки по снятию денег со счетов физ лица есть, за 1.5 года до сделки заказал все выписки

 

[Kapues]

А экспертизу сделать самому, до оспаривания?

Есть древняя норма судебной выделки, что до обращения с заявлением об оспаривании сделки в суд, АУ должен обратиться с претензионным письмом. Я думаю, если Вы ему в ответ на претензию предоставите полный комплект документов, - у него не будет оснований дальше копать эту сделку. Поэтому, в идеале бы сделать экспертизу.

Выписки по снятию денег со счетов физ лица есть, за 1.5 года до сделки заказал все выписки

Не понял... нужно же не любое снятие, а непосредственно перед сделкой... чтобы логически билось: снял деньги, - отдал продавцу. А не хранил под подушкой три ляма наликом.

 

[Korobov78]

Есть древняя норма судебной выделки, что до обращения с заявлением об оспаривании сделки в суд, АУ должен обратиться с претензионным письмом. Я думаю, если Вы ему в ответ на претензию предоставите полный комплект документов, - у него не будет оснований дальше копать эту сделку. Поэтому, в идеале бы сделать экспертизу.

Не понял... нужно же не любое снятие, а непосредственно перед сделкой... чтобы логически билось: снял деньги, - отдал продавцу. А не хранил под подушкой три ляма наликом.

У продавщицы кстати есть оценка рыночной стоимости, она ее делала за 3 месяца до сделки.

 

[Анастасия666]

У продавщицы кстати есть оценка рыночной стоимости, она ее делала за 3 месяца до сделки.

"древняя норма судебной выделки, что до обращения с заявлением об оспаривании сделки в суд, АУ должен обратиться с претензионным письмом" это прямо оговорено в пленуме. Но суды к этому нейтрально относятся и закрывают глаза на то, что управляющий это может не сделать.
До начала обособленного спора по оспариванию данной сделки, не стоит тратить собственные деньги на экспертизу. Воспользуйтесь экспертизой продавца.
Так как если в судебном процессе управляющий назначит экспертизу, то в соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.
Также как встречается на практике, экспертизы которые проводятся вне дела не содержат оговорку об уголовной ответственности.
Тогда как в силу п. 4 ст. 82 АПК РФ и п. 2 ст. 86 АПК РФ эксперт предупреждается судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.
Готовьте также годовые декларации с доходами.

 

[Kapues]

это прямо оговорено в пленуме. Но суды к этому нейтрально относятся и закрывают глаза на то, что управляющий это может не сделать.

Еще в пленуме ВАС. Поэтому и древняя.
Суды - да. Но если будет отказ в оспаривании сделки, - а контрагент вредный, - у АУ есть все шансы лично ответить по судебным расходам.

Так как если в судебном процессе управляющий назначит экспертизу, то в соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Суть в том, чтобы АУ отказался от идеи пытаться рушить сделку, а не в том, чтобы выиграть в споре.

 

[Korobov78]

Суть в том, чтобы АУ отказался от идеи пытаться рушить сделку, а не в том, чтобы выиграть в споре.

Даже если я ему заранее покажу экспертизу/оценку до оспаривания, не факт что это его остановит оспаривать сделку?

 

[Korobov78]

"древняя норма судебной выделки, что до обращения с заявлением об оспаривании сделки в суд, АУ должен обратиться с претензионным письмом" это прямо оговорено в пленуме. Но суды к этому нейтрально относятся и закрывают глаза на то, что управляющий это может не сделать.
До начала обособленного спора по оспариванию данной сделки, не стоит тратить собственные деньги на экспертизу. Воспользуйтесь экспертизой продавца.
Так как если в судебном процессе управляющий назначит экспертизу, то в соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.
Также как встречается на практике, экспертизы которые проводятся вне дела не содержат оговорку об уголовной ответственности.
Тогда как в силу п. 4 ст. 82 АПК РФ и п. 2 ст. 86 АПК РФ эксперт предупреждается судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.
Готовьте также годовые декларации с доходами.

Как я говорил ранее, в моем случае дом можно оценить и в 8млн при большом желании. Хотя знающие люди понимают, что в этом снт и за 3.5 млн эта дача нафиг никому не нужна. Кто-то избушку выставляет 50кв м за 5 млн, а у кого то через дорогу продается хороший дом за 3млн в этом же снт и его никто не покупает. как суду это объяснить если он будет опираться на экспертизу судебную.
Просто ладно когда дело идет об оценке автомобиля- там все понятно- много аналогов, можно и без оценщика сделать вывод о рыночной стоимости. Мой случай,можно сказать -это более эксклюзивный вариант

 

[Kapues]

Даже если я ему заранее покажу экспертизу/оценку до оспаривания, не факт что это его остановит оспаривать сделку?

Не факт, но меня бы остановило, если отчет убедительный. Не очень хочется инициировать обособленный спор, чтобы его проиграть.

 

[Анастасия666]

Даже если я ему заранее покажу экспертизу/оценку до оспаривания, не факт что это его остановит оспаривать сделку?

Не факт. Потому что его может заинтересовать вопрос оплаты. Тем более, во избежание жалоб от злостных кредиторов (у которых менее 10 % в РТК) могут поступить жалобы. Также за оспаривание могут обязать на собрании кредиторов. Все очень индивидуально.
Вы писали, что делали улучшения.
Думаю оценка Продавца без учета улучшений.
В случае назначения судебной экспертизой сделать акцент на то, что экспертиза должна быть произведена без учета улучшений.
Также вы пишите, что купили объект 2 года назад.
Вопрос: а когда было принято заявление о призвании несостоятельным должника???? (надо для сроков исковой давности по какой норме оспаривать и для срока предъявления самого заявления по оспариванию).

 

[Ascor]

Отчет оценщика на дату покупки дачи и подтверждение наличие денег на дату покупки (любые) разрушат позицию финансового управляющего.

 

[Korobov78]

Не факт. Потому что его может заинтересовать вопрос оплаты. Тем более, во избежание жалоб от злостных кредиторов (у которых менее 10 % в РТК) могут поступить жалобы. Также за оспаривание могут обязать на собрании кредиторов. Все очень индивидуально.
Вы писали, что делали улучшения.
Думаю оценка Продавца без учета улучшений.
В случае назначения судебной экспертизой сделать акцент на то, что экспертиза должна быть произведена без учета улучшений.
Также вы пишите, что купили объект 2 года назад.
Вопрос: а когда было принято заявление о призвании несостоятельным должника???? (надо для сроков исковой давности по какой норме оспаривать и для срока предъявления самого заявления по оспариванию).

Где то пол года назад введена реструктуризация, а заявление принято месяцев 8 назад

 

[Korobov78]

Отчет оценщика на дату покупки дачи и подтверждение наличие денег на дату покупки (любые) разрушат позицию финансового управляющего.

Ну из подтверждений как я и писал- деларации по ип- за 2 года с учетом уплаченного налога усн и ежемесячные снятия денежных средств со счетов физ лица за 1.5 года до сделки

 

[Andyyy]

Я б вообще с Супруги взыскивал половину стоимости имущества либо половину рыночной стоимости имущества. Но управляющему выгоднее оспорить сделку и вернуть имущество в КМ

 

[Kapues]

Я б вообще с Супруги взыскивал половину стоимости имущества либо половину рыночной стоимости имущества. Но управляющему выгоднее оспорить сделку и вернуть имущество в КМ

Если у супруги денег нет, - Вы проваливаетесь в длительное исполнительное производство и не можете закрыть дело. Оно Вам надо?