наблюдение, многоквартирный жилой дом, незавершенка, в КМ или заказчику

[scorpi]

Всем доброго дня, коллеги.
Ситуация следующая.
В отношении ООО Ромашка введена процедура наблюдения. На дату введения наблюдения ООО Ромашка (ген.подрядчик) завершала строительство многоквартирного жилого дома (МКД) по контракту, заключенному с ООО Березка (Заказчик). Цена контракта, к примеру, 100 млн.руб. Оплачено Заказчиком 98 млн. руб. Объем работ выполнен ген.подрядчиком на 95 млн.руб.
В процедуре наблюдения Заказчик в одностороннем порядке отказался от исполнения контракта и потребовал у ген.подрядчика передать ему этот МКД. Заказчик считает этот МКД своей собственностью. Земельный участок – в аренде у Заказчика.
Ген.подрядчик, временный управляющий не против.
Кредитор ООО Ромашки – против. По его мнению, МКД это незавершенный строительством объект, подлежащий включению в конкурсную массу должника. Заказчик пусть предъявляет свои 95 млн. руб. вложенных (оплаченных) в объект в рамках дела о банкротстве, а ген.подрядчик проводит инвентаризацию, учет и хранение объекта до продажи в конкурсном производстве.
Вопрос – кто прав?
Коллеги, буду Вам признателен за Ваши ответы, подкрепленные судебной практикой.

 

[s_diess]

Я бы советовал, если прямую практику ВС РФ не найдете (я не нашел), решать этот вопрос исключительно в суде.

Исходя из содержания статей 703 и 740 ГК РФ, подрядчик обязан передать результат работы заказчику. Фактически выполненные работы заказчиком оплачены, как следует из условия, даже с переплатой. При этом, из статьи 218 ГК РФ следует, что у подрядчика не возникает право собственности на объект (так как он изготавливается не для себя). Из статьи 729 ГК РФ вытекает, что при досрочном прекращении договора подрядчик обязан передать результат работы заказчику.
Поэтому здесь и Заказчик требует передачи объекта, потому что такая передача - необходимое условие для возникновения права собственности (статьи 219, 703 ГК РФ и другие).

Определение ВС РФ от 21.11.2016 г. № 305-ЭС14-5756 по делу № А40-11689/2011 о банкротстве ЗАО «Беговая-Плаза»
Там не про подряд, а про инвестиционный контракт, но мне кажется, что аналогия уместна.
"По смыслу пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности, устанавливающего специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований, нежилые помещения, подлежащие передаче городу по итогам реализации инвестиционных контрактов, не вошли в конкурсную массу должника (статья 131 Закона о банкротстве) и поэтому у публично-правового образования, несмотря на введение процедур банкротства, сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре (статья 398 Гражданского кодекса). Поскольку разрешение подобного иска может повлиять на права и законные интересы других кредиторов должника, такой иск подлежит рассмотрению в деле о банкротстве (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве). При разрешении подобного иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенных инвестиционных контрактов, указывает в резолютивной части судебного акта на результат раздела инвестиционных объектов, введенных в эксплуатацию, между сторонами. Соответствующий судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности на указанные в нем помещения в порядке, предусмотренном статьей 24.2 Закона о регистрации.

Также, на мой взгляд, сюда достаточно хорошо заходит сальдирование, смотрите практику ВС РФ 2019-начала 2020 гг.

 

[scorpi]

s_diess, Спасибо!
Прямую практику ВС РФ я тоже не нашел.
Заказчик, должник и кредитор не обращаются в суд.
Временный управляющий не может определится с каким иском обращаться в суд (в части своих полномочий).
На данный момент идет "обмен мнений и предупреждений".

 

[s_diess]

Судья ВС РФ Иван Разумов в интервью для закон

«Вопрос, является ли сальдирование зачетом, не имеет отношения к банкротству. Можно бесконечно обсуждать его в научных статьях, но для практики он роли не играет. Как раз для того, чтобы не развивать в судебном акте эту глубоко научную дискуссию, мы использовали термин «сальдирование».
Нам важно понять, имело ли место предпочтительное удовлетворение требований одного из кредиторов или нет. Очевидно, что если банкроту кто-то поставляет наполовину гнилой виноград и получает за него только половину цены, то это не является получением с предпочтением. Те, кто нас критикует, предлагают следующую модель отношений: покупатель гнилого винограда оплачивает 100%-ную стоимость товара и после этого на 50% становится в реестр. Мне кажется, что это неправильная точка зрения, исходя из магистральности обязательств одного поставить товар надлежащего качества и другого оплатить надлежащего качества поставленный товар. Поэтому в своих определениях мы не задавались вопросом о том, являются ли действия по уменьшению цены недоброкачественного товара зачетом или нет. Мы говорим, что эти действия, которые мы условно назвали сальдированием, очевидно не являются действиями по получению предпочтения в исполнении обязательств по сравнению с другими кредиторами.
Нельзя заставить платить полную стоимость за криво построенный дом, за поставку недоброкачественной вещи. И действия кредитора, требующего уменьшения цены по договору в связи с недостатками товара/услуги, за которые отвечает должник, не являются действиями по получению предпочтения.
В этом суть нашей позиции».

Вот, на мой взгляд, очень подходит сюда. Передача дома не будет предпочтительным удовлетворением требований.

 

[scorpi]

Спасибо.
Думаю, что Вы правы. Дом надо передать Заказчику.
Кредитор грозит директору и временному управляющему взысканием с них убытков в случае передачи дома и материалов.
Разве есть для этого основания?

 

[s_diess]

Вам нужно решать вопрос в суде, это 100%
Иск от Заказчика к должнику об обязании передать имущество в натуре после неисполнения требования об этом

 

[scorpi]

Спасибо!