Продажа общей собственности супругов

[nuraissibiri]

Добрый день. Муж банкротится, реализуется земельный участок, оформленный на жену. Подскажите после завершения торгов в договоре купли продажи для последующей регистрации кого указывать?

Вовремя вы вопрос этот задаете. У вас проект договора к обьявлению о торгах должен быть прикреплен Я пишу себя, что действую от имени и мужа и жены на основании решения суда о банкротстве и на основании определения суда об утверждении положения о торгах. Подписываю от продавца договор я сама. Заявление в мфц я подаю как заявитель

 

[Велич]

Положение о торгах в суд только направляю, заранее вопрос этот хотел уточнить. Спасибо огромное за ответ.

 

[Велич]

Вовремя вы вопрос этот задаете. У вас проект договора к обьявлению о торгах должен быть прикреплен Я пишу себя, что действую от имени и мужа и жены на основании решения суда о банкротстве и на основании определения суда об утверждении положения о торгах. Подписываю от продавца договор я сама. Заявление в мфц я подаю как заявитель

Подскажите, в положении о торгах упоминание о том, что имущество является общим, зарегистрировано на жену указываете?

 

[Kapues]

Добрый день. Муж банкротится, реализуется земельный участок, оформленный на жену. Подскажите после завершения торгов в договоре купли продажи для последующей регистрации кого указывать?

Я указываю что ФУ, действующий на основании решения суда от имени Иванова, Ивановой, Сенкевича...

 

[nuraissibiri]

Подскажите, в положении о торгах упоминание о том, что имущество является общим, зарегистрировано на жену указываете?

Я не пишу. Но думаю, что это не принципиально важно, можно и написать- кашу маслом не испортишь. Регистратор в росреестре и без моей писанины в Егрн увидит, кто титульный владелец. Заявление в мфц подаю как законный представитель жены- титульного владельца. Свидетельство о браке, разводе тоже прикладываю. Если нет- сведения из Загса в форме ответа на запрос.

 

[exLeft]

Коллеги, вопрос категорической важности, в первый раз именно такая ситуация.
Суть в чем, есть авто, авто стоит очевидно больше 100 тр. Он в собственности жены, должник супруг, соответственно.
Его надо бы реализовать через торги, да вот они в ноги падают, просят помочь супруге с выкупом чтобы авто не ушло из семьи.
Собственно вопрос.
Каким образом происходит продажа в таком случае?
Сумма от победителя торгов 50% предлагается жене для внесения? А можно ли жене прописать право преимущественного выкупа при внесении 50% от стоимости?
Или может ей письмо направить с предложением выкупа?
Как лучше сделать?

 

[Kapues]

Коллеги, вопрос категорической важности, в первый раз именно такая ситуация.
Суть в чем, есть авто, авто стоит очевидно больше 100 тр. Он в собственности жены, должник супруг, соответственно.
Его надо бы реализовать через торги, да вот они в ноги падают, просят помочь супруге с выкупом чтобы авто не ушло из семьи.
Собственно вопрос.
Каким образом происходит продажа в таком случае?
Сумма от победителя торгов 50% предлагается жене для внесения? А можно ли жене прописать право преимущественного выкупа при внесении 50% от стоимости?
Или может ей письмо направить с предложением выкупа?
Как лучше сделать?

Два варианта:
1. Письмо жене с требованием передать машину. В ответ - половина оценочной (по отчету оценщика) стоимости автомобиля. Положение утверждать не надо. Хорошо тем, что просто. Плохо тем, что ФУ не зарабатывает.
2. Провести торги предложить жене выкупить по цене победителя (стоимость её доли должна быть зачтена). Хорошо тем, что никакого мухлежа нет.

 

[exLeft]

Два варианта:
1. Письмо жене с требованием передать машину. В ответ - половина оценочной (по отчету оценщика) стоимости автомобиля. Положение утверждать не надо. Хорошо тем, что просто. Плохо тем, что ФУ не зарабатывает.
2. Провести торги предложить жене выкупить по цене победителя (стоимость её доли должна быть зачтена). Хорошо тем, что никакого мухлежа нет.

При этом самому ФУ оценивать не нужно, нужен независимый оценщик? Я про первый вариант.

 

[Kapues]

При этом самому ФУ оценивать не нужно, нужен независимый оценщик? Я про первый вариант.

Естественно.

 

[Тишин Иван]

Два варианта:
1. Письмо жене с требованием передать машину. В ответ - половина оценочной (по отчету оценщика) стоимости автомобиля. Положение утверждать не надо. Хорошо тем, что просто. Плохо тем, что ФУ не зарабатывает.
2. Провести торги предложить жене выкупить по цене победителя (стоимость её доли должна быть зачтена). Хорошо тем, что никакого мухлежа нет.

Доброй ночи! На основании какой статьи она может откупиться по 1 пункту?
И на основании чего у неё право преимущественного выкупа?
На авто разве распространяется ст 250 гк рф?

 

[Kapues]

Доброй ночи! На основании какой статьи она может откупиться по 1 пункту?
И на основании чего у неё право преимущественного выкупа?
На авто разве распространяется ст 250 гк рф?

ВС РФ, сказал, что распространяется право преимущественного выкупа. Чем принципиально отличается автомобиль от недвижимости в правовом смысле? Только госрегистрацией.

 

[Тишин Иван]

ВС РФ, сказал, что распространяется право преимущественного выкупа. Чем принципиально отличается автомобиль от недвижимости в правовом смысле? Только госрегистрацией.

Это же на торгах, когда определяется рыночная цена. А вот 1-й пункт? Вс РФ поищу, попробую у вам попросить, но обычно вы ругаетесь.

 

[Kapues]

Это же на торгах, когда определяется рыночная цена. А вот 1-й пункт? Вс РФ поищу, попробую у вам попросить, но обычно вы ругаетесь.

Первый пункт... ну это вариант исполнения требования АУ.
Поскольку супруге принадлежит 1/2 доли в автомобиле, - она на него имеет ровно столько же прав, сколько и должник. В случае продажи автомобиля - она получает половину от его стоимости. Почему вдруг она не может исполнить требование в денежном выражении, подкрепив его оценкой стоимости автомобиля? Или Вы полагаете, что нужен процесс торгов ради процесса торгов?

 

[Тишин Иван]

Первый пункт... ну это вариант исполнения требования АУ.
Поскольку супруге принадлежит 1/2 доли в автомобиле, - она на него имеет ровно столько же прав, сколько и должник. В случае продажи автомобиля - она получает половину от его стоимости. Почему вдруг она не может исполнить требование в денежном выражении, подкрепив его оценкой стоимости автомобиля? Или Вы полагаете, что нужен процесс торгов ради процесса торгов?

Как независимое лицо, фу должен выполнять закон, а согласно закону п. 7 ст. 213.26 должна быть продажа совместного имущества по общим правилам. Поэтому у меня и возник вопрос к Вам по варианту 1 и варианту 2. Закон альтернативы не предусматривает. И по авто право преимущественного выкупа тоже не очень подходит, так как ст. 250 только про долевую собственность. Авто регистрируется на одного человека, долей быть не может. Совместно нажитое имущество никто не отрицает, и закон говорит, верни 50% после продажи. Ведь при продаже авто должника, мы не предлагаем почему то супруге доплатить денег в км и забрать авто.

 

[Kapues]

Как независимое лицо, фу должен выполнять закон, а согласно закону п. 7 ст. 213.26 должна быть продажа совместного имущества по общим правилам.

ФУ должен действовать добросовестно и разумно, а не механически исполнять закон в ущерб конкурсной массе и здравому смыслу. Главный вопрос: ЧЬИ ПРАВА НАРУШЕНЫ?

Ведь при продаже авто должника, мы не предлагаем почему то супруге доплатить денег в км и забрать авто.

Фактически она имеет право перевести на себя права и обязанности покупателя.

И по авто право преимущественного выкупа тоже не очень подходит, так как ст. 250 только про долевую собственность. Авто регистрируется на одного человека, долей быть не может.

1. Для целей банкротства считается, что доли 50/50. Смоделируем ситуацию: жена не хочет отдавать машину. Мы истребуем в судебном порядке. Она машину разбивает в хлам. Мы идем в суд с заявлением о замене способа исполнения судебного акта... Хотя строго формально это и неправильно, т.к. в данном случае здесь именно ст. 174 АПК РФ, а не ст. 171 АПК РФ (т.к. здесь фактически виндикационный иск). Но это я умный, а судьям (кто не к.ю.н.) такие "никому не нужные тонкости" до звезды. В результате судья изменяет способ исполнения с обязанности совершить действие по передаче на взыскание половины стоимости имущества. Хотя юридически верно отказывать в таком требовании и посылать АУ в СОЮ с иском о взыскании суммы ущерба.
Моделируем другую ситуацию: супругами осуществлен раздел имущества до банкротства. При условии равенства долей мы это оспорить не сможем.
Моделируем третью ситуацию: супругами произведен раздел непосредственно в банкротстве. И суд (к бабке не ходи) согласится поделить пополам.
Четвертая ситуация описана в п. 10 того же пленума (банкротство обоих супругов).

Т.е. всегда получаем ровно то же самое говно, но через 8 месяцев мотания судье (ям) нервов. КОМУ ЭТО НАДО?

2. Регистрация автомобиля вообще к праву собственности имеет ОЧЕНЬ отдаленное отношение. Это по факту про допуск на дороги общего пользования и исчисление налога.

В конце-концов повторю вопрос и добавлю новый.
1. Чьи права нарушаются?
2. Кто будет жаловаться вообще?

закон говорит, верни 50% после продажи

Закон вообще эту тему не затрагивает. Этот вопрос рассматривается только п. 8 ПП ВС № 48. И первый абзац как раз начинается словами:
Если супругами не заключались внесудебное соглашение о разделе общего имущества, брачный договор либо если судом не производился раздел общего имущества супругов, при определении долей супругов в этом имуществе следует исходить из презумпции равенства долей супругов в общем имуществе...

Нет, я прекрасно понимаю, что такая трактовка не делает автоматически из совместной собственности долевую. Но где вред? Я лично строго против главенства канцелярита над здравым смыслом. Закон - это прежде всего выражение разумного подхода.

Ведь при продаже авто должника, мы не предлагаем почему то супруге доплатить денег в км и забрать авто.

Предлагаем. Уже полтора года как предлагаем. Определение ВС РФ № 306-ЭС19-22343 от 04.06.2020 г.
И да, я в курсе, что по факту это определение вышки дискредитирует первый предложенный мной вариант. Опять-таки: кто будет жаловаться, если деньги в КМ появились и цена реально рыночная? Я и не настаиваю, что вариант идеально вписывается в "канон".

P.S.: Если "по чесноку", - я считаю, что вся эта конструкция с реализацией совместной собственности супругов на торгах, - "плохо пахнет", т.к. на период банкротства одного супруга, - фактически страдает право распоряжения (а в случае автомобиля - и пользования!) второго супруга. Причем, абсолютно незаслуженно. А если будет еще и спор о разделе совместно нажитого, - вообще швах.

 

[Тишин Иван]

Доброе утро! Я предположу, что права кредиторов. Стоимость авто на бумаге, оценка, не всегда соответствует рынку. Именно торги определят истинную стоимость имущества. У меня в процедуре залоговый кредитор оценил авто в 575 т, а по факту цена будет больше. Я ваши доводы прекрасно понимаю, но я написал свои с точки зрения того, что закон кроме торгов, альтернативного решения не дает. Задача максимально удовлетворить кредиторов. Понимаю, что долго, может не отдать, можно взыскивать в сою, но другие подходы это нарушение.

 

[Kapues]

Стоимость авто на бумаге, оценка, не всегда соответствует рынку. Именно торги определят истинную стоимость имущества.

Для этого изобретена независимая оценка рыночной стоимости, чтобы можно было понять, сколько денег кому из собственников причитается, без фактической продажи. По какой-то причине суд может "поковыряв пальцем в носу" и глядя в экспертизу возместить сумму убытков с определением стоимости "хайли лайкли". А тут - нееееееет.
Та конструкция, которую использует ВС РФ - она логична и правильна в "вакууме", где предложение о покупке получают одновременно все покупатели и все из них имеют одинаковый и мгновенный доступ к информации о состоянии имущества.
На практике же справедливо оцененное имущество, продающееся с открытых торгов, в 99% случаев падает в цене и ОЧЕНЬ существенно. Поэтому как ФУ я никогда не ставлю в качестве начальной цены рыночную. Это просто бесполезно.
Потому что банкротные торги - это специфический рынок, на котором почти нет конечных покупателей. И весь смысл на него заходить - купить дешевле открытого рынка, либо при наличии инсайда о продаже чего-то уникального. Никакого другого стимула заходить в банкротные торги у покупателей нет и быть не может. Поэтому блеяние тех же к.ю.н. про определение рыночной стоимости непосредственно рынком, - это БРЕД. И тем более, в условиях, когда проторгованный тобой предмет торгов в любой момент у тебя могут "увести" без возмещения твоих временных затрат, - никто не будет принимать участие в "образовании справедливой стоимости".

У меня в процедуре залоговый кредитор оценил авто в 575 т, а по факту цена будет больше.

Я говорю про независимую оценку. Залоговому кредитору никогда нет смысла имущество оценивать выше, чем сумма задолженности перед ЗК + 25%. И даже при таких условиях... Живой пример. Залоговое имущество - 4-комнатная квартира 105 кв.м. Рыночная цена - 6,5-7 млн. ЗК оценил в 5,2 млн (т.к. задолженность перед ним - 2,5). Ушла с повторных торгов за 4,8. Т.е. за 70% от рыночной стоимости.

Задача максимально удовлетворить кредиторов.

Торгами в банкротстве эта задача не решается.
Потому что в торгах в банкротстве участвуют спекулянты, которые в цену покупки закладывают свою прибыль (ОТ 15%. Многие не берут вообще объекты, если они не сулят "иксов"), а также все риски. В части автотранспорта, - это риск прийти за "раздетой" машиной, например. В части квартир, - провести следующий год в попытках выселить семью должника, которая будет трезвонить во все новостные каналы и прокуратуру...

Понимаю, что долго, может не отдать, можно взыскивать в сою, но другие подходы это нарушение.

Нарушение ЧЕГО? Формальной процедуры, которая в ЗоБ одна, а в фантазиях ВС РФ - совсем другая?
У нас есть понстановления пленумов возрастом 5+ лет. Скажите мне, пожалуйста. Какие банки позволяют "предусматривать определенные условия" в договоре банковского счета? Какие банки открывают спецсчета для резервирования процентной части вознаграждения АУ? А ВС РФ прямо обязывает АУ заключать договор банковского счета с указанием определенных его условий. ВС РФ говорит, что мы должны открывать кучу спецсчетов. Тот же сбер до сих пор не может в спецсчета для проведения торгов. Мы "нарушаем процедуру" ежедневно. И суд так делает. И все всё понимают. Система плохая, но другой системы нет. Мы живем в книжке "уловка 22". Поэтому нарушаем.
1. Потому что нет выбора.
2. Потому что каждый нюанс, каждую позицию ВС РФ помнить и одновременно работать практически невозможно.
3. Потому что ни ЗоБ, ни ВС РФ не могут предусмотреть все ситуации.

Живой пример: у меня сейчас есть ЮЛ, - отсутствующий должник. У него в собственности здание. А где оно? А ХЕР ЕГО ЗНАЕТ. Оно без координат в ЕГРН, а указанный там и в документах в РР адрес фактически не существует, связи с бывшими руководителями нет. Еще и этот населенный пункт находится на краю географии и половина его - режимные объекты с ограниченным доступом. А все потому, что зарегистрирован он в населенном пункте, а на самом деле где-то в промке в радиусе 150 км. вокруг. На промку тоже доступ везде закрыт. Как должен поступить добросовестный АУ?

 

[Stanislav AU]

Именно торги определят истинную стоимость имущества.

Я думаю у многих последнее время были ситуации когда заявилось 5 участников, но имущество уходило по начальной.
Знаю что например перекупы авто сговариваются до начала аукциона. Суть простая - они заранее устраивают аукцион в каком нибудь телеграмме и победитель потом отстегивает остальным чтоб они не участвовали в реальном аукционе. Где они берут данные друг друга отдельная загадка, но думаю в наше время зная ФИО из протокола определения участников найти телефон не проблема.

 

[Kapues]

Я думаю у многих последнее время были ситуации когда заявилось 5 участников, но имущество уходило по начальной.
Знаю что например перекупы авто сговариваются до начала аукциона. Суть простая - они заранее устраивают аукцион в каком нибудь телеграмме и победитель потом отстегивает остальным чтоб они не участвовали в реальном аукционе. Где они берут данные друг друга отдельная загадка, но думаю в наше время зная ФИО из протокола определения участников найти телефон не проблема.

Перекупы в радиусе 3-4 регионов одни и те же. У меня есть, например, 3 перекупа, которые специализируются на спецтехнике, автобусах и т.п. и заявляются в каждый мой аукцион на эту тему. Есть специализирующиеся на недвиге и т.п. Естественно, что они все друг друга знают, - рынок не такой большой, как в фантазиях ВС РФ. Если продаешь какую-нибудь тавоту кэмри, - да, набежит куча свежих лиц. Потому что какая первая мысль у идиота? ТАЧКИ! А серьезные люди покупают за бесценок строематериалы, с/х участки, производственные линии и т.п. Потому что конечники не в курсе как работать с банкротными аукционами, а широкому кругу идиотов такое не интересно в силу того, что они в этом не разбираются и разбираться не хотят. Они хотят купить и быстро продать то, в чем понимают и что им по карману. А по карману им в основном имущество до 1 млн.

 

[Amstel]

Добрый день! Господа, возникла ситуация и есть пара вопросов.
Суть дела, банкротится (в течении нескольких лет!) один из супругов, есть совместно наж итое имущество (земля), титульный собственник не банкрот. Имуществу реализуется, я становлюсь собственником, Росреестр все оформляет без вопросов. Через несколько месяцев еду с очередным осмотром и замечаю на участке следы активности, стучусь в соседний дом (близкие родственники банкрота), говорю что да как, а там оказывается никто и не в курсе. Далее следует семейная драма в трех частях на русско-матерном.

Но это ладно, вот что меня удивило и что хотелось бы узнать, сам ответ не нашел, возможно он зашифрован от меня юридическим языком, а может это на столько банально, что нигде и не прописывается.

1. Супруг, который не банкрот, мало того что не в курсе о банкротстве своей второй половинки, так ещё и 50 проц. не получал. Как сказал ФУ, "от супруга не было получено заявление или реквизиты для перечисления, как получим так и оплатим", вроде логично, но хочу услышать и как Вы поступаете? Нормально это или нет?
2. Может ли не выплата положенных 50 проц или не знание супруга о банкротстве привести к отмене торгов и возврата земли обратно в КМ?