Банкротство МУП продажа имущества на ПХВ

[Сергей77077]

Можно ли продать здание не упомянув в договоре купли продажи землю?

 

[enron]

Можно ли продать здание не упомянув в договоре купли продажи землю?

Разумеется можно - предмет сделки затрагивает здание в первую очередь. Не земля была в составе лота. К покупателю и так переходит вещное право на земельный участок под зданием: в том же содержании и на тех же условиях, которые были у правопредшественника - это указывается в п.25 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 - для вас это аренда.
Но есть ситуация и посложнее - когда собственник и здания, и земли совпадает, но реализация происходит раздельно. Например, здание и земля в федеральной собственности, но на праве хозведения ФГУПу передано только здание. В банкротстве оно благополучно реализовывается, покупатель идет в Росреестр за регистрацией собственности - и получает лаконичный отказ: со ссылкой на п.5 ч.1 ст.1, 35 ЗК, ст.25.5 ФЗ №122, ст.273 ГК (а потом в разговоре с инспектором добавляется еще и ППВАС от 23.03.2010 N 14831/09 по делу N А33-16188/2008): мол, запрещено раздельно отчуждать строение без земли под ним, если они в руках одного собственника, воля которого должна выражать единое намерение на отчуждение и здания и земли под ним.
К сожалению, этот узколобый идиотизм инспекторов Росреестра встречается нередко. О том, что собственник у имущества может быть и один, но реализовываться его полномочия могут раздельно в отношении отдельных частей имущества (когда АУ исполняет полномочия собственника только в отношении здания) - это сложная задача для головы инспектора Росреестра. Легче отказать, пусть покупатель просудится, и на основании решения суда уже все будет наверняка.
Нет, я и вправду был бы рад следовать этой логике чиновников: получается, любой управляющий ФГУПа/МУПа может сразу включать в состав имущества должника землю (ведь надо ж единую волю собственника выразить) и продавать вместе со зданием - отличное будет прибавление к конкурсной массе, и кредиторы счастливы

 

[И р и С]

Можно ли продать здание не упомянув в договоре купли продажи землю?

Можно) но лучше в договоре купли-продажи упомянуть что: здание расположено на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, что подтверждается договором аренды ...

 

[И р и С]

К сожалению, этот узколобый идиотизм инспекторов Росреестра встречается нередко.

неужели до сих пор встречается?

 

[enron]

неужели до сих пор встречается?

ДА, к сожалению. Для Москвы это точный диагноз.

 

[И р и С]

ДА, к сожалению. Для Москвы это точный диагноз.

странно) я думала что это может быть характерно для далёкой глубинки)
земельные участки в собственности у ФГУПа, ГУПа и МУПа - это невозможно) только либо бессрочное пользование (которое подлежало переоформлению на аренду) или аренда)
или земельный участок под строением вообще не был оформлен ни на каком из перечисленных прав), и это не препятствует продажи здания на ПВХ.
неужели росреестр предлагает АУ выкупать земельный участок для его продажи вместе со зданием?

 

[enron]

странно) я думала что это может быть характерно для далёкой глубинки)
земельные участки в собственности у ФГУПа, ГУПа и МУПа - это невозможно) только либо бессрочное пользование (которое подлежало переоформлению на аренду) или аренда)
или земельный участок под строением вообще не был оформлен ни на каком из перечисленных прав), и это не препятствует продажи здания на ПВХ.
неужели росреестр предлагает АУ выкупать земельный участок для его продажи вместе со зданием?

Нет. Все проще - росреестр просто отказывает с лаконичным пояснением: смотрите дело ППВАС от 23.03.2010 N 14831/09. Единственный судебный шедевр по отдаленно похожей теме в пользу Росреестра.

 

[Сергей77077]

Нет. Все проще - росреестр просто отказывает с лаконичным пояснением: смотрите дело ППВАС от 23.03.2010 N 14831/09. Единственный судебный шедевр по отдаленно похожей теме в пользу Росреестра.

И что делать в этом случае? В суд? Кто должен в суд подавать конкурсный или покупатель? И как доказывать свою позицию в суде?

 

[Сергей77077]

Может быть имеет смысл выйти на связь с юр. отделом росреестра? Что им говорить чтоб убедить, что продать здание без земли можно без согласия собственника?

 

[И р и С]

И что делать в этом случае? В суд? Кто должен в суд подавать конкурсный или покупатель? И как доказывать свою позицию в суде?

Вам что уже отказали?
У Вас есть договор аренды земельного участка) поэтому не вижу проблемы вообще)

 

[И р и С]

Может быть имеет смысл выйти на связь с юр. отделом росреестра? Что им говорить чтоб убедить, что продать здание без земли можно без согласия собственника?

Ну напишите запрос в Управление по Вашему региону) сошлитесь на нормы Земельного кодекса и ЗоБ)

 

[И р и С]

Я вот еще думаю что делать с землей под этим зданием? Землю я арендую у администрации. Администрация согласна на тех же условиях сдавать в аренду покупателю. Как оформить это документально при продаже здания? Никогда здания не продавал, вообще слабо представляю эту процедуру....

Кстати у Вас аренда земли на какой срок?

 

[Сергей77077]

Вам что уже отказали?
У Вас есть договор аренды земельного участка) поэтому не вижу проблемы вообще)

Нет еще не отказали). Я только завтра поеду в регпалату с документами)
Просто заранее готовлюсь...
Кто знает какие документы нужны в регпалату?
Я беру:
1) Договор купли продажи здания.
2) Акт приемо -передачи здания.
3) Договор аренды земли (не зарегистрирован в регпалате, так как на 11 месяцев)
4) Выписка из ЕГРИП по зданию (не уверен что нужен)
5) Протокол результатов торгов (не уверен что нужен)
6) Платежку об уплате задатка+платежка оставшейся суммы за здание
7) Квитанция об оплате госпошлины
8) определение суда о моем назначении
9) заявление покупателя о регистрации права собственности
10) Договор задатка (не уверен что нужен)

Не беру, так как не сделал:
1) свидетельство о регистрации здания
2) техпаспорт на здание. (вроде как он не нужен, если здание зарегистрировано в кадастре, а я так понимаю если есть кадастровый номер у здания значит оно зарегистрировано)))

Что то забыл? Можно обойтись без свидетельства и техпаспорта?

 

[И р и С]

Не беру, так как не сделал:
1) свидетельство о регистрации здания
2) техпаспорт на здание. (вроде как он не нужен, если здание зарегистрировано в кадастре, а я так понимаю если есть кадастровый номер у здания значит оно зарегистрировано)))
Что то забыл? Можно обойтись без свидетельства и техпаспорта?

А оно было- свидетельство?

 

[Сергей77077]

А оно было- свидетельство?

Неет
Я наверное должен был его заказать? Или можно без него обойтись?

 

[Сергей77077]

Кстати у Вас аренда земли на какой срок?

на 11 месяцев

 

[И р и С]

Неет
Я наверное должен был его заказать? Или можно без него обойтись?

А что Вы в договоре купли-продажи указали? Чем ПВХ подтверждается?

 

[И р и С]

на 11 месяцев

Ну как бы настараживает. У Вас точно недвижимость? Узаконенная?

 

[enron]

Ну как бы настараживает. У Вас точно недвижимость? Узаконенная?

Я продаю недвижимое имущество переданное МУП на праве хоз.ведения (право зарегистрировано)

К счастью (для Сергей77077 и его покупателя) здание узаконено. Росреестру не нужны те документы, которые уже имеются в регделе: свидетельство там в любом случае присутствует.
Протокол о результатах торгов обязательно, судебки по полномочиям КУ и остальное по вашему списку я тоже подавал кроме п.3, 4, 10. Паспорт точно не нужен.
В итоге Росреестр все равно приостановил регистрацию: потребовали донести нижеследующее -
оценку первоначальную по объекту, заключение ФАУГИ по ней, экспертизу по оценке, доказательства отправки исправленного отчета в ФАУГИ, протокол первого собрания где был избран комитет (в доказательство того, что ФАУГИ ну никак не могло присутствовать на последующем комитете, которым утверждалось положение о реализации+начальная продажная), доказательства уведомления ФАУГИ о первом собрании кредиторов, само положение о реализации с протоколом комитета, которым оно утверждалось, все документы на организатора торгов (устав, свидетельства, полномочия руководителя, который подписал протокол), договор с организатором торгов, где должно быть прямо указано право подписать протоколы, обоснование - почему земля не продавалась одновременно с объектом (удалось втолковать).
Только после этого (и небольшой коробки конфет) , проклиная все ФГУПы и ФАУГИ нами было получено искомое свидетельство. с ошибкой в адресе правда, но ничего. Все зависит от инспектора-исполнителя, который займется правовой экспертизой.
Вам вполне может повезти, и вы может и не наткнетесь там на ущербного чиновника с ущемленными амбициями, который будет ВАШИМ инспектором.

 

[Сергей77077]

Я продаю недвижимое имущество переданное МУП на праве хоз.ведения (право зарегистрировано)

К счастью (для Сергей77077 и его покупателя) здание узаконено. Росреестру не нужны те документы, которые уже имеются в регделе: свидетельство там в любом случае присутствует.
Протокол о результатах торгов обязательно, судебки по полномочиям КУ и остальное по вашему списку я тоже подавал кроме п.3, 4, 10. Паспорт точно не нужен.
В итоге Росреестр все равно приостановил регистрацию: потребовали донести нижеследующее -
оценку первоначальную по объекту, заключение ФАУГИ по ней, экспертизу по оценке, доказательства отправки исправленного отчета в ФАУГИ, протокол первого собрания где был избран комитет (в доказательство того, что ФАУГИ ну никак не могло присутствовать на последующем комитете, которым утверждалось положение о реализации+начальная продажная), доказательства уведомления ФАУГИ о первом собрании кредиторов, само положение о реализации с протоколом комитета, которым оно утверждалось, все документы на организатора торгов (устав, свидетельства, полномочия руководителя, который подписал протокол), договор с организатором торгов, где должно быть прямо указано право подписать протоколы, обоснование - почему земля не продавалась одновременно с объектом (удалось втолковать).
Только после этого (и небольшой коробки конфет) , проклиная все ФГУПы и ФАУГИ нами было получено искомое свидетельство. с ошибкой в адресе правда, но ничего. Все зависит от инспектора-исполнителя, который займется правовой экспертизой.
Вам вполне может повезти, и вы может и не наткнетесь там на ущербного чиновника с ущемленными амбициями, который будет ВАШИМ инспектором.

Не понял, я должен был ФАУГИ приглашать на собрание???
Если организатор торгов я сам (конкурсный управляющий). Какие документы от меня нужны в этом случае?
Нужно ли решение о введении конкурсного производства? Решения у меня закончились, стоит заказать? (меня назначили отдельным определением)
ps документы сегодня сдать не удалось изза огромной очереди в регистрационной.......
И еще момент - покупатель отказывается оплачивать остальную сумму за здание пока регистрационная не примет документы и не скажет что все в порядке. Что в этом случае нужно делать? Регистрационная не требует подтверждения оплаты за недвижимость ?
enron, как вы втолковали почему земля не продается одновременно с объектом?