Оспорят ли сделку?

[Averyanov]

Здравствуйте!
Такая ситуация.
Покупатель купил квартиру у продавца. Два года спустя продавец сам подает на банкротство. Оспорят ли сделку с нижеследующими фактами?


1. Покупка у неаффилированного продавца, после долгого поиска на открытых площадках и переписок с разными продавцами
2. Реальные деньги после продажи своего единственного жилья за несколько месяцев до покупки
3. Перевод полной стоимости квартиры через аккредитив Сбера
4. Покупатель проверил по открытым источникам финансовое состояние продавца и никаких производств, споров, банкротств, обременений на момент сделки не было.
5. Покупатель фактически живет в приобретенной квартире все время после покупки.
6. Стоимость квартиры ниже рынка, но в пределах 10-20% (скидка за срочность). Кадастровая стоимость квартиры значительно ниже цены, за которую квартира была куплена покупателем.
7. Есть гарантии продавца в договоре купли продажи об отсутствии кредитов.
8. Квартира на момент продажи была в залоге у частного лица, также у данного залогодержателя продавцом был взят заем, равный примерно кадастровой стоимости квартиры. При этом залог в Росреестре не был зарегистрирован, но был отражен в ДКП. Заем был оперативно погашен из вырученных за продажу квартиры средств еще до подписания акта приема передачи. Залогодержатель подтвердил получение средств и отсутствие претензий в расписке.

 

[taypi]

Оспорят ли сделку с нижеследующими фактами?
3. Перевод полной стоимости квартиры через аккредитив Сбера
6. Стоимость квартиры ниже рынка, но в пределах 10-20% (скидка за срочность).

Если бы в данном случае была управляющей я, для того чтобы не оспаривать мне бы хватило двух этих пунктов.

 

[Sabeks]

По изложенным обстоятельствам оснований для успешного оспаривания сделки не усматривается. Позиция покупателя сильная.

Поскольку с момента продажи прошло два года, п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве (неравноценное встречное исполнение) не применяется. Остаётся п. 2 ст. 61.2, требующий доказать причинение вреда кредиторам, соответствующую цель продавца и осведомлённость покупателя.

В пользу покупателя свидетельствуют отсутствие аффилированности, приобретение квартиры на открытом рынке, документально подтверждённые расчёты, предварительная проверка продавца и фактическое проживание в квартире.

Скидка 10–20% сама по себе не доказывает подозрительность сделки. Верховный Суд в Обзоре № 12/2026 прямо указал на недопустимость формального процентного подхода к оценке неравноценности.

Погашение продавцом реального займа из полученных средств также само по себе не свидетельствует о недобросовестности покупателя. Однако указанный в ДКП заем следует оценивать с учётом обстоятельств осведомлённости покупателя.

Вывод: при подтверждении указанных обстоятельств правовых оснований для признания покупателя недобросовестным не видно. Перспективы оспаривания договора купли-продажи оцениваю как низкие.

С уважением,
SABEKS | Практика банкротных споров

 

[Averyanov]

Скидка 10–20% сама по себе не доказывает подозрительность сделки. Верховный Суд в Обзоре № 12/2026 прямо указал на недопустимость формального процентного подхода к оценке неравноценности.

Погашение продавцом реального займа из полученных средств также само по себе не свидетельствует о недобросовестности покупателя. Однако указанный в ДКП заем следует оценивать с учётом обстоятельств осведомлённости покупателя.

Нельзя ли ситуацию с крупным залогом-заемом у продавца выкрутить как рискованные, неосмотрительные действия покупателя, который видя, что продавец вынужденно продает квартиру, не имея иного способа погасить свой заем, не проявил должной осмотрительности, и более того попросил у продавца скидку, тем самым ухудшив его финансовое состояние, которое спустя 2 года привело к банкротству? и управляющий тут же может попробовать сделать рыночную оценку квартиры, где покажет что цена на квартиру ниже рынка на 25%! (больше 25% уже точно не измерить)
Или это только эмоции, а реально продавец погасила заем в обозначенные в договоре сроки, пусть и путем продажи квартиры, а значит просрочки-неплатежеспособности не было? Ну и все остальные моменты у покупателя, такие как переводы через аккредитив Сбера \ реальные деньги на покупку новой квартиры с недавней продажи своей квартиры, реальное проживание в купленной квартиры и т.д.

 

[leeex77]

Давать советы не видя материалы дела пустое занятие. Все из области теории.